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Affitto Con Riscatto al Posto del Mutuo: Come Fare?

Secondo quanto riportato nell'ultimo bollettino Istat, l’erogazione dei mutui è crollata. Per bypassare l’ostacolo mutuo è possibile scegliere un affitto con riscatto. Vediamo come.

01/06/2013 Carlo Vallotto
 A CAUSA DELLA SITUAZIONE economica e della  crisi gli istituti di credito hanno chiuso il rubinetto della liquidità.  In sostanza oggi ottenere un  prestito o un mutuo è diventata un’impresa di non poco conto. E il tutto si è riflesso sul crollo non solo dell’erogazione dei prestiti ipotecari ma anche automaticamente del crollo delle compravendite nel mercato immobiliare.

INFATTI SECONDO quanto ha rilevato l’Istat, nei primi tre mesi del 2012 le compravendite di unità immobiliari (154.813) sono scese del 16,9% su base annua. In particolare le compravendite di immobili ad uso residenziale sono diminuite del 17,2% e quelle di immobili ad uso economico dell'11,8%.
 
PER NON PARLARE dei mutui in discesa libera: sempre nello stesso periodo infatti  i prestiti (92.415 in totale) sono precipitati, con una diminuzione del 49,6% rispetto al primo trimestre 2011. I mutui con costituzione di ipoteca immobiliare (64.116) hanno registrato una flessione tendenziale del 39,2%, quelli non garantiti da ipoteca immobiliare (28.299) sono diminuiti del 63,6%.
 
 QUINDI PER COMPRARE la tanto desiderata casa come fare? In questo sfondo si sta facendo strada una nicchia di prodotti che si colloca come una via di mezzo tra l'acquisto della casa e l'affitto. Un prodotto che, a tutti gli effetti bypassa lo scoglio del mutuo: gli affitti con riscatto. Solo nell'ultimo mese, rispetto all’anno scorso, l'attenzione verso questa soluzione molto  utilizzata in altri Paesi , è in fase di sviluppo anche in Italia, con un incremento medio delle offerte del 13% e della domanda del 9% (dati Casa.it). Una diffusione che sta prendendo piede in particolare nel Nord Italia (Lombardia al primo posto seguita da Piemonte, Emilia Romagna, Veneto e Lazio).
 
 MA IN SOSTANZA cosa bisogna fare? La formula presume la stipula contemporanea di due accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l'inquilino, al termine (solitamente dopo tre anni) e a un prezzo già stabiliti, avrà la possibilità di comperare la casa. Il canone di locazione è accresciuto perché una metà viene accantonata, da impiegare nel caso in cui il soggetto stabilisca di esercitare l'opzione di acquisto. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari, infatti, alla differenza tra il prezzo di listino già concordato e la somma delle somme accantonate.

MA QUALI SONO i vantaggi e gli svantaggi? L'affitto con riscatto può rivelarsi vantaggioso - ponderando attentamente costi e benefici - per chi non dispone di un acconto per l'acquisto immediato dell'immobile e non vuole accendere un mutuo tradizionale oppure desidera rimandare l'accensione in un secondo momento, richiedendo così alla banca un importo inferiore. I vantaggi per affittuari e futuri compratori sono anche fiscali (l'Imu continua a pagarla il proprietario) e nel momento in cui decideranno di effettuare l'acquisto, poiché potranno farlo a un prezzo bloccato al momento della stipulazione del contratto. Anche se va detto, che in questa fase in cui più fonti indicano che è prevista una contrazione dei prezzi immobiliari bloccare oggi un prezzo da pagare fra tre anni potrebbe rivelarsi anche controproducente.

«L'AFFITTO CON RISCATTO è anche molto utilizzato da parte di coloro che bloccano l'immobile per un acquisto ma poi trovano la porta chiusa in banca per il mutuo - spiega Daniele Mancini, ad di Casa.it -. In questo caso possono temporaneamente rifugiarsi nell'affitto e contestualmente accumulare capitale per un futuro acquisto. È una formula molto gettonata anche da parte di coloro che hanno intenzione di acquistare una nuova casa ma solo dopo aver venduto quella vecchia. In questo modo c'è più tempo per vendere l'immobile a un prezzo adeguato, senza il rischio di doverlo svendere».
 
SE ALLA SCADENZA FISSATA l'inquilino non intende esercitare l'opzione di acquisto, può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione oppure dare disdetta (con un preavviso di 6 mesi) e liberare l'immobile. Questo secondo caso (quello in cui rinuncia alla facoltà di acquisto) il locatario non avrà certo fatto un affare perché avrà pagato (a vuoto) per diverso tempo un canone di affitto più alto. Perderà di fatti la metà del canone mensile versato.
 
E PER IL PROPRIETARIO COSA cambia? A livello teorico l'affitto con riscatto può rivelarsi una formula vantaggiosa anche per il proprietario: il suo immobile genererà entrate in modo continuativo e con un canone mensile più elevato rispetto a un contratto tradizionale (come ricordato il canone dell'affitto con riscatto equivale a circa 1,5 volte l'affitto di mercato pagato per immobili simili).
 
TALE FORMULA, inoltre, offre un'alta probabilità di concludere la vendita poiché l'inquilino avrà tutto l'interesse ad acquistare proprio a causa del prezzo di locazione superiore al canone di mercato. Per questo motivo è una formula che piace molto ai costruttori, in particolare in questa fase in cui il numero di nuove case invendute, complice la crisi, è molto alto.

LO SVANTAGGIO potenziale potrebbe derivare dalla mancata monetizzazione di un rialzo dei prezzi degli immobili (cosa peraltro non prevista in questa fase di contrazione economica). La cifra di vendita viene stabilita in anticipo e quindi, in caso di riapprezzamento del mercato immobiliare, il venditore perderebbe il surplus. Viceversa, in caso di sgonfiamento dei prezzi (come stimato nei prossimi 12-24 mesi) avrà fatto un affare. Al pari di chi vende al ribasso un titolo azionario. Fonte: Sole24ore

NATURALMENTE PER tutta la procedura e contrattualistica è necessario porre particolare attenzione e soprattutto farsi seguire da un notaio per evitare di trovarsi in situazioni spiacevoli.
 
 
 
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